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10년 보유 1주택자 재건축 부담금 4억→1억5천만원, 61% 감면

송고시간2022-09-29 11:52

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재건축 초과이익환수제(재초환) 부담금 개편안이 확정되면서 재건축 부담금 감면을 놓고 단지별로 희비가 엇갈리게 됐다.

서울 강남 등 재건축 부담금이 큰 단지는 감면폭이 상대적으로 적은 반면, 부담금이 낮은 지방과 수도권 중저가 단지는 감면폭이 클 것으로 예상된다.

29일 국토교통부에 따르면 이날 발표한 재초환 부담금 감면안의 골자는 면제 금액을 3천만원에서 1억원으로 상향하고, 부과 구간도 종전 2천만원에서 7천만원으로 확대한 것이다.

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시뮬레이션 결과 보유주택 수 따라 감면율 격차 커

1주택 장기보유 혜택 최대…1억5천만원 넘으면 최대 감면 8천500만원 제한

지방·중저가 완화폭 크고 강남 등 부담금 큰 단지는 감면율 낮아

(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 재건축 초과이익환수제(재초환) 부담금 개편안이 확정되면서 재건축 부담금 감면을 놓고 단지별로 희비가 엇갈리게 됐다.

서울 강남 등 재건축 부담금이 큰 단지는 감면폭이 상대적으로 적은 반면, 부담금이 낮은 지방과 수도권 중저가 단지는 감면폭이 클 것으로 예상된다.

또 1주택자 여부에 따라 감면율이 크게 달라져 조합간 갈등의 불씨가 될 것이라는 전망도 나온다.

국토부, 재건축부담금 합리화 방안 발표 (세종=연합뉴스) 김주형 기자 = 권혁진 국토교통부 주택토지실장이 29일 오전 세종시 정부세종청사에서 재건축부담금 합리화 방안 및 개선 효과를 발표하고 있다. 2022.9.29 kjhpress@yna.co.kr(끝)

국토부, 재건축부담금 합리화 방안 발표 (세종=연합뉴스) 김주형 기자 = 권혁진 국토교통부 주택토지실장이 29일 오전 세종시 정부세종청사에서 재건축부담금 합리화 방안 및 개선 효과를 발표하고 있다. 2022.9.29 kjhpress@yna.co.kr

◇ 부담금 1억원 아파트 개편후 최대 90% 감면…압구정 현대 등 부과시점 조정 효과 기대

29일 국토교통부에 따르면 이날 발표한 재초환 부담금 감면안의 골자는 면제 금액을 3천만원에서 1억원으로 상향하고, 부과 구간도 종전 2천만원에서 7천만원으로 확대한 것이다.

또 부과시점을 당초 추진위원회 구성 승인일에서 조합설립인가로 늦추고, 1주택 실수요자에 대해서는 준공시점부터 역산해 6∼10년 이상 보유한 경우 부담금의 10∼50%까지 감면해준다.

금액은 작지만 공공임대와 현 정부가 추진하는 역세권 첫집 등 공공분양을 건설할 경우 지자체에 해당 주택을 매각한 대금을 초과이익 산정에서 제외하는 인센티브도 제공한다.

[그래픽] 재건축 부담금 합리화 방안 주요 내용
[그래픽] 재건축 부담금 합리화 방안 주요 내용

(서울=연합뉴스) 김민지 기자
minfo@yna.co.kr
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국토교통부가 이를 토대로 시뮬레이션 한 결과에 따르면 기존 재건축 부담금이 3천만원인 A단지의 경우 일단 이번 부과기준 체계 변경만으로 부담금이 300만원으로 줄어든다. 기준 변경만으로 무려 90%의 감면효과가 있는 것이다.

여기에 1가구1주택자로 해당 재건축 대상 주택을 6년간 장기 보유했다면 300만원의 10%가 추가 감면돼 부담금이 270만원(감면율 91%)으로 줄고, 10년 이상 보유한 경우 50%가 줄어 최종 부담금은 150만원(감면율 95%)만 내면 된다.

기존 부담금이 1억5천만원 이상인 단지는 부과기준 체계 변경에 따른 감면액은 최대 8천500만원까지다.

기존 부담금이 4억원인 B단지의 경우 부과 기준 합리화로 부담금은 8천500만원이 줄어든 3억1천500만원이 되며 감면율은 21% 수준이다. 만약 1주택자가 아니면 감면율은 21%에 그친다.

그러나 해당 주택을 6년간 보유한 1주택자라면 10%가 추가 감면돼 최종 부담금이 2억8천400만원(감면율 29%)로 줄고, 10년 이상 보유한 경우는 추가 50%가 감면돼 1억5천800만원(감면율 61%)만 내면 된다.

부과 시점을 추진위에서 조합인가 시점으로 조정함에 따른 부담금 인하 효과도 적지 않다.

국토부에 따르면 지방의 C 재건축 단지는 당초 부담금 예정액이 1억원인데 이번 부과기준 현실화(-7천만원), 개시시점 변경(-1천만원)으로 총 8천만원이 감면돼 부담금이 2천만원으로 떨어진다.

여기에 개인의 1주택 여부와 장기보유 기간에 따라 최대 50%가 줄어 10년 이상 장기보유자는 부담금을 1천만원만 내면 된다. 감면율이 90%에 달하는 셈이다.

국토부 관계자는 "최근에 조합설립인가를 받은 단지는 초과이익 산출 개시시점의 가격이 크게 높아지기 때문에 이에 따른 감면폭이 클 것으로 예상된다"고 말했다.

지난해 조합설립인가가 봇물을 이룬 강남구 압구정 현대아파트 단지들이 대표적이다.

다만 재건축 부담금 부과기간이 최대 10년이기 때문에 조합인가시점부터 준공시점까지 사업기간이 10년을 넘는 경우에는 부과시점 조정에 따른 부담금 인하 효과는 없다. 애초 추진위 단계가 없는 소규모 재건축 단지도 전과 동일하게 조합인가부터 초과이익이 산출되는 만큼 동일하다.

압구정 현대아파트 모습 [연합뉴스 자료사진]

압구정 현대아파트 모습 [연합뉴스 자료사진]

◇ '10억' 부담금 강남은 인하폭 제한적 '불만'…고가 마감재 사용 등 부담금 축소 고민할 듯

이번 조치로 1억원 이하는 부담금이 면제되면서 지방과 수도권 일부 단지는 부담금을 내지 않는 단지들이 많아질 전망이다.

부담금 부과액이 크지 않은 지방과 수도권 중저가 단지들이 수혜를 보는 것이다.

그러나 부담금 부과액이 큰 강남과 용산 등지는 1주택자가 아닌 이상 감면폭이 크지 않을 수 있다.

기존 부담금이 1억5천만원 이상인 단지는 부과기준 체계 변경에 따른 감면율은 최대 8천500만원으로 제한되기 때문이다.

기존 부담금이 1억5천만원이라면 8천500만원이 줄어 감면율이 57%에 달하지만 부담금이 4억원인 경우에도 8천500만원만 줄어 감면율은 21%에 그친다.

지난 7월 예정액이 7억7천만원 통보된 한강맨션의 경우 부과 기준 변경에 따른 감면율은 11%에 불과한 셈이다.

강남권 첫 부과 단지로 꼽히는 반포 현대는 기존 방식으로 산출된 부담금 부과액이 약 3억원 내외로 추정됐지만 이번 부과체제 개편과 개시시점 변경으로 부담금이 꽤 줄어들 전망이다.

그러나 부담금이 10억원이 넘을 수 있는 강남권 재건축 단지의 경우 부과기준 개편에 따른 감면율은 10% 미만에 그쳐 불만이 나오고 있다.

1주택자가 평균 절반 수준에 그치는 강남권 재건축 단지의 경우 감면 혜택을 받는 사람이 적어 갈등의 원인이 될 것이라는 전망도 나온다.

J&K 도시정비 백준 대표는 "재건축 부담금은 조합 전체에 대한 초과이익을 산출해 조합에다 부과하는 것인데 조합원 1주택 여부가 감면의 핵심이 되는 것에 대해 부과 원칙이 모호한데다, 1주택자 여부 등 조합별 사정에 따라 불만이 나올 수 있다"며 "조합원간 부담금 차등으로 사업 추진 또는 반대를 놓고 갈등의 소지도 적지 않을 것"이라고 말했다.

전문가들은 재건축 단지들이 부담금을 낮추기 위해 초과이익을 적게 나오도록 고급 마감재를 사용해 공사비를 높이거나 일반분양분을 줄이고 단지 가치를 높이는 등의 편법을 동원하는 경우가 많을 것으로 본다.

최근 7억7천만원의 역대 최고 예정액이 통보된 용산 한강맨션은 최고 층수를 68층까지 높이는 설계변경을 추진해 재초환 부담금을 낮춘다는 방침이다.

sms@yna.co.kr

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