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DSR 강화에 대선·지선 변수까지…건설업계 "연내 분양" 속도전

송고시간2021-11-21 08:45

대출 민감한 지방 아파트·오피스텔, 규제 전 분양 위해 일정 서둘러

전국 아파트 14만여가구 분양 대기…분양가 심의 지연 등 걸림돌도

(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 연말 수도권과 지방 아파트·오피스텔 등 분양시장이 속도전에 들어갔다.

내년부터 총부채원리금상환비율(DSR)이 강화되는 데다 대통령 선거, 지방선거 등 부동산 시장에 영향을 미칠 '빅 이벤트'까지 앞두고 불확실성이 커지면서 건설사들이 가급적 연내 분양을 마무리하기 위해 일정을 서두르는 것이다.

서울 시내 한 은행 창구 모습. [연합뉴스 자료사진]

서울 시내 한 은행 창구 모습. [연합뉴스 자료사진]

21일 건설·부동산 업계에 따르면 건설사들은 최근 인허가나 분양가 심사 등으로 이월된 사업장의 분양을 연내 끝내기 위해 고군분투하고 있다.

정부가 내년 1월부터 잔금대출도 차주별 DSR 산정(40%)에 포함하기로 하면서 분양 시장에도 타격이 예상되기 때문이다.

지금도 9억원 초과 아파트에 대해서는 중도금 대출이 금지되지만, 내년부터는 잔금 대출이 개인별 DSR 산정에 포함돼 분양 계약자가 기존 대출이 있는 경우 잔금 마련에 어려움을 겪을 가능성이 커졌다.

앞서 정부는 지난달 26일 발표한 가계부채 관리방안에서 내년 1월부터 총대출액이 2억원, 7월부터는 1억원을 초과하는 경우 개인 소득과 상환능력에 따라 돈을 빌려주는 개인별 DSR을 적용하고, 내년 1월 입주자모집공고를 내고 분양하는 단지부터 잔금대출도 DSR 규제 대상에 포함하기로 했다.

이 때문에 건설사들이 지방 아파트를 중심으로 최소한 연내 입주자모집공고를 내기 위해 속도전을 벌이고 있다.

부동산R114 조사에 따르면 이달 말부터 다음 달까지 분양 예정인 전국의 아파트는 총 14만6천여가구에 달한다.

경기도가 약 3만7천가구로 가장 많고 이어 인천과 부산이 각각 1만7천가구, 대구 1만여가구, 대전이 9천여가구에 이른다. 경북과 충남지역도 각각 8천가구가 넘는다.

서울은 대부분 재개발·재건축 단지로 조합 측이 분양가 상한제 득실을 따지느라 분양 시기를 내년 이후로 늦춘 곳이 많지만, 다른 수도권과 지방은 상황이 다르다.

이달과 다음 달 분양을 준비 중인 지방의 아파트들은 현재 'DSR 적용을 피한 단지'라는 점을 앞세워 홍보에 열을 올리고 있다.

분양대행사인 미드미디앤씨 이월무 대표는 "서울 등 분양가 상한제 대상 아파트는 시세와 분양가 격차가 커 중도금 대출 없이도 완판 행진이 이어졌지만, 지방은 애초 미계약이 나는 곳들도 적지 않아서 대출 규제에 민감할 수밖에 없다"며 "지방 사업지들이 특히 연내 최대한 분양을 서두르는 분위기"라고 말했다.

지난달 25일 '100% 분양 완료' 현수막을 내건 인천시 서구 북청라 푸르지오 트레시엘 오피스텔 모델하우스 모습. [연합뉴스 자료사진]

지난달 25일 '100% 분양 완료' 현수막을 내건 인천시 서구 북청라 푸르지오 트레시엘 오피스텔 모델하우스 모습. [연합뉴스 자료사진]

내년 상반기부터 3월 대선과 6월 지방선거라는 대형 이슈가 줄줄이 대기 중인 것도 건설사들이 분양을 가급적 앞당기려는 이유 중 하나다.

국민적 관심이 정치로 분산되면 분양 홍보도 어려워지기 때문이다.

그러나 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리지역과 수도권 분양가 상한제 대상 지역은 HUG와 지자체와의 분양가 협의가 지연되면서 연내 분양이 불투명한 단지들도 적지 않은 것으로 알려졌다.

한 대형 건설사 관계자는 "일단 내년에는 청약자의 관심이 분산될 정치적 이슈도 있어서 올해 분양이 가능한 단지를 중심으로 최대한 속도를 내고 있다"며 "다만 아파트는 분양가 결정, 중도금 대출 협의 등 난관이 있는 단지들도 있어 희망대로 될지는 불투명한 상황"이라고 전했다.

최근 청약 열풍이 불고 있는 오피스텔과 상가 등 상업용 부동산도 내년부터 대출 규제로 자금 마련에 제동이 걸릴 가능성이 커지면서 업계는 비상이다.

건설업계의 한 관계자는 "오피스텔은 시행사 자체 보증으로 중도금 대출이 되는 경우가 많았고, 잔금 대출 전환도 어렵지 않아 최근 분양 열기가 뜨거웠는데 개인별 DSR이 강화되면 오히려 실입주자들이 애로를 겪으면서 청약률에도 영향을 줄 수 있다"며 "내년 금융기관의 동향을 봐가며 분양 시기를 저울질하는 곳이 많을 것"이라고 말했다.

sms@yna.co.kr

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