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도심 고밀개발 사업 수익률 공개한 정부 "이래도 안 하실래요?"

송고시간2021-03-31 14:00

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정부가 31일 도심 공공주택 복합개발 사업의 서울 1차 선도사업 후보지 21곳을 공개하면서 토지 등 소유자의 수익률이 일반 사업보다 30% 가까이 높아진다고 제시하며 참여를 독려했다.

국토교통부는 이날 후보지를 발표하면서 실제로 사업이 성공적으로 이뤄졌을 경우 토지주가 일반 개발사업보다 얼마의 추가 이익을 얻을 수 있는지 시뮬레이션한 결과를 제시했다.

정부는 2·4 대책을 발표하면서 토지주에게 일반 민간개발 사업보다 10~30%포인트 높은 수익률을 보장하겠다고 밝혔고, 이날 선도사업 후보지 중 올해 안에 지구지정이 되는 사업장에는 최고 수준인 30%포인트의 수익률을 준다고 공언했다.

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"일반 개발사업 대비 30%p 추가로 받을 수 있어"

(세종=연합뉴스) 윤종석 기자 = 정부가 31일 도심 공공주택 복합개발 사업의 서울 1차 선도사업 후보지 21곳을 공개하면서 토지 등 소유자의 수익률이 일반 사업보다 30% 가까이 높아진다고 제시하며 참여를 독려했다.

국토교통부는 이날 후보지를 발표하면서 실제로 사업이 성공적으로 이뤄졌을 경우 토지주가 일반 개발사업보다 얼마의 추가 이익을 얻을 수 있는지 시뮬레이션한 결과를 제시했다.

주택공급 선도사업 후보지로 선정된 신길동 인근 지역
주택공급 선도사업 후보지로 선정된 신길동 인근 지역

(서울=연합뉴스) 신준희 기자 = 국토교통부는 2·4 대책에 포함된 도심 공공주택 복합개발사업의 첫 선도사업 후보지로 금천구, 도봉구, 영등포구, 은평구 등 서울 4개 구 21곳을 선정했다고 31일 밝혔다.
이 사업은 역세권과 준공업지역, 빌라촌 등 저층 주거단지에서 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 주도해 용적률 인센티브를 얻어 고밀 개발하는 사업이다.
사진은 저층 주거지 사업 후보지인 영등포구 신길동 인근 지역. 2021.3.31
hama@yna.co.kr

앞서 정부는 2·4 대책을 발표하면서 토지주에게 일반 민간개발 사업보다 10~30%포인트 높은 수익률을 보장하겠다고 밝혔고, 이날 선도사업 후보지 중 올해 안에 지구지정이 되는 사업장에는 최고 수준인 30%포인트의 수익률을 준다고 공언했다.

어떻게 30%포인트나 높은 수익률이 나오는 것일까.

우선 국토부는 후보지에서 1~2단계의 용도지역 상향(종상향) 지원을 통해 용적률이 현행보다 평균 238%포인트, 민간 재개발 사업보다는 111%포인트 높아진다고 밝혔다.

현재 후보지의 평균 용적률은 142%이고 민간 재개발을 하면 269%까지 올라가지만 이번 사업을 하면 380%까지 상승할 수 있다는 것이다.

도심 공공주택 복합개발 사업은 국토계획법 법정상한의 140%까지 용적률을 얻을 수 있도록 해 준다. 이렇게 되면 역세권 준주거지역의 경우 용적률이 700%까지 올라갈 수 있다.

증가한 용적률에 따라 기반시설을 기부채납하는 비율은 15%로 묶였다.

용적률 등 도시규제는 완화되면서 기부채납 비율은 제한되니 사업을 통해 공급되는 주택 수는 평균 854호에서 1천195호로 1.4배 증가한다고 국토부는 설명했다.

주택 수가 늘어나면 조합원 부담이 줄어든다.

[국토교통부 자료 제공. 재판매 및 DB 금지]

[국토교통부 자료 제공. 재판매 및 DB 금지]

이와 같은 일반분양 물량 증가 등에 따른 사업성 개선을 통해 토지주에 적용되는 분양가는 시세 대비 평균 63.9% 수준 낮아질 것으로 분석됐다.

기존 민간 재개발 사업의 평균 조합원 분양가는 시세 대비 75.1%다.

토지주 수익률은 '시세차익(시세-분양가)/종전자산가액'의 공식으로 계산되는데, 이를 적용하면 사업 수익률은 90.5%로 민간 재개발 사업(60.9%)보다 29.6%포인트 높아지는 결과가 나온다는 것이다.

즉, 정부가 공언한 30%포인트 추가 수익률이 이들 21개 단지에서 구현될 수 있다는 설명이다.

다만, 그럼에도 불구하고 공급되는 주택의 20~30%는 공공자가주택과 공공임대로 공급해야 한다.

사업이 3기 신도시 땅 투기 사건으로 신뢰에 큰 흠집이 생긴 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 주도하는 방식이기도 하다.

유튜브로 보기

https://youtu.be/V4f1pPwpiS8

banana@yna.co.kr

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