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[연합시론] 주택공급 강조한 문 대통령…수요자 맞춤형 공급대책 나와야

송고시간2021-01-11 16:20

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문재인 대통령이 11일 신년사에서 "주거 안정을 위해 필요한 대책 마련을 주저하지 않겠으며 특별히 공급 확대에 역점을 두고 빠르게 효과를 볼 수 있는 다양한 주택공급 방안을 마련하겠다"고 밝혔다.

주택시장 안정화 대책으로 투기수요 억제보다는 공급 확대에 방점을 찍은 셈이다.

문 대통령의 발언은 변창흠 신임 국토교통부 장관이 설 이전에 도심 주택공급 확대 방안을 내놓겠다고 밝힌 가운데 나온 것이어서 정부가 도심 주택공급 촉진을 위해 어떤 공급카드를 내놓을지 관심을 끌고 있다.

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(서울=연합뉴스) 문재인 대통령이 11일 신년사에서 "주거 안정을 위해 필요한 대책 마련을 주저하지 않겠으며 특별히 공급 확대에 역점을 두고 빠르게 효과를 볼 수 있는 다양한 주택공급 방안을 마련하겠다"고 밝혔다. 주택시장 안정화 대책으로 투기수요 억제보다는 공급 확대에 방점을 찍은 셈이다. 문 대통령의 발언은 변창흠 신임 국토교통부 장관이 설 이전에 도심 주택공급 확대 방안을 내놓겠다고 밝힌 가운데 나온 것이어서 정부가 도심 주택공급 촉진을 위해 어떤 공급카드를 내놓을지 관심을 끌고 있다.

서울주택도시공사(SH)와 한국토지주택공사(LH) 사장 출신의 변 장관은 정부의 집값 안정화를 위해서는 공급 확대가 수반돼야 한다고 줄곧 강조해왔다. 주택 전문가인 변 장관은 역세권과 준공업지역, 저층 주거지 등을 고밀도로 개발하면 서울 도심에서도 충분한 양의 아파트를 공급할 수 있다고 했다. 역세권 범위를 역 반경 350m에서 500m 넓히고, 평균 용적률도 300%까지 올리는 방안을 제시했다. 준공업지역에 공공주도로 주거와 산업시설이 섞인 '앵커 산업시설'을 만들고 주변부를 순차적으로 정비하는 공공개발 방식도 거론했다. 저층 거주지 개발을 위해 법적 용적률 상한을 높여 추가된 용적률의 20∼50%는 공공 임대를 짓도록 하겠다는 구상도 밝혔다. 역세권 주택공급이나 준주거지역 순환 정비는 그동안 정책화하지 않았던 것이고, 저층 주거지 '미니 재건축'은 8.6 주택 공급대책에서 제시된 공공재건축과 개념적으로 유사하다. 여기에다 공공임대에 들어가는 자격이 안 되고, 집을 통째로 사기에는 돈이 부족한 중간수요층을 위한 공공 자가주택도 제시했다. 시세의 절반 정도 값에 공급받은 뒤 장기간에 걸쳐 나머지를 완납하면 완전한 자기 집을 소유하는 방식이다. 분양받은 공공주택은 공공기관에만 되팔도록 해서 '로또 분양'의 이익을 독차지하지 못하도록 하는 환매조건부 주택도 검토키로 했다. 변 장관의 이런 구상들은 이해당사자 의견수렴, 기획재정부 등 관계부처 및 당정 협의를 거쳐 뺄 것은 빼고 더할 것은 더해서 완성될 것이다.

변 장관 구상대로 주택 도심 공급이 충분히 확대되면 집값 안정에 상당한 도움이 될 것이다. 그렇지만 도심 주택 공급 확대 논의 과정에서 유의해야 할 점이 있다. 공급을 획기적으로 늘려야 하는 것은 당연하지만 수요자가 원하는 주택을, 수용 가능한 방법으로 공급해야 한다. 두 가지 요건이 충족되지 않고 공급 따로, 수요 따로의 '미스매칭'이 발생하면 엄청난 비용과 시간을 투자하고도 주택공급의 효과가 떨어질 수밖에 없다. 정부가 출범 초기에 주택 수의 절대량과 공급 예정량을 근거로 주택공급이 모자라지 않는다고 강조하는데도 집값이 득달같이 올랐던 이면에는 공급과 수요의 부조화, 즉 미스매칭이 자리 잡고 있었던 탓도 크다. 공공 재건축 등을 통한 공급도 당연히 필요하겠지만 민간 주도의 공급이 활성화되지 않고서는 충분한 주택공급이 이루어질 수 없다는 점도 고려해야 한다. 민간의 주택공급을 위해서는 재건축, 재개발 등을 옥죄는 규제 완화를 일정한 선에서 풀어주되 개발과정에서 발생하는 이익이 특정 집단에 쏠리지 않도록 환수하거나 재분배하는 장치가 필요하다. 규제만 풀고 이런 장치가 미흡하면 사회적 갈등과 위화감만 키울 뿐이다. 자칫 정책의 후퇴로 비추어져 정부가 아무리 규제해도 '버티면 이긴다'는 잘못된 메시지로 시장에 전달될 소지도 있다.

정부의 끊임없는 고강도 대책에도 올들어서도 집값 상승세는 여전하다. 지난해 다주택자를 타깃으로 취득, 보유, 양도의 전 단계를 대출 규제와 중과세로 꽁꽁 묶어도 봤지만, 정부의 생각과는 아랑곳없이 정반대로 움직였다. 4기 신도시 건설과 8·6 공급대책을 내놓았는데도 효과는커녕 최근에 집값 상승 폭이 가팔라지는 추세다. 신도시 건설이나 공공재 건축을 통해 신규 주택을 공급하려면 적어도 3∼5년이 걸려 당장 뜀박질하는 집값을 안정시키기에는 시차의 한계가 있다. 집값 고공행진이 전국을 돌고 당초의 시발점인 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동)로 다시 돌아와 신고점을 경신하고 있다고 한다. 정부와 여당이 공식적으로 부인하고 있지만, 홍남기 경제 부총리가 시급한 공급 확대 방안의 하나로 징벌적 수준의 다주택자 양도소득세 완화를 시사하는 듯한 발언을 할 배경도 이런 고민과 맞닿아 있다. 문 대통령은 신년사에서 공급 확대를 주문하면서 "주거 문제로 낙심이 큰 국민께 매우 송구한 마음"이라고 사과했다. 정부는 모든 수단을 강구해서라도 집값을 안정시킬 수 있는 다양한 공급대책으로 국민에 답하길 바란다.

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