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역대 정부는 어떤 부동산 정책을 폈을까

송고시간2020-06-19 16:27

이현철 씨의 저서 '부동산 폭등장이 온다'로 본 궤적

(서울=연합뉴스) 임형두 기자 = 정부가 지난 17일 또다시 부동산 대책을 발표했다. 문재인 정부 출범 이후 나온 21번째 부동산 대책이다. 작년 12·16 부동산대책으로 집값은 잠시 안정세를 보였으나 수도권 비규제 지역으로 투기가 확산하고 서울 지역의 집값도 다시 꿈틀거리자 정부가 추가 대책을 내놨다.

역대 정부는 어떤 부동산 정책을 폈고, 그 성과와 과제는 무엇이었을까? 대책이 끊임없이 발표됨에도 근본적 안정화의 길을 걷지 못하는 이유는 어디에 있을까? 때마침 출간된 이현철 씨의 책 '부동산 폭등장이 온다'는 부동산 사이클을 만들어내는 4가지 요소로 '전세', '선분양 제도', '대중 심리'와 함께 김대중 정부에서 문재인 정부까지의 '부동산 정책'도 요약해 들려준다.

[연합뉴스 자료사진]

[연합뉴스 자료사진]

김대중 정부는 IMF(국제통화기금) 경제 위기가 시작되면서 출발했다. 중소기업은 물론, 결코 무너질 것 같지 않던 거대 기업도 줄줄이 도산했고, 구조 조정에 따른 대규모 실업 사태, 환율과 금리 폭등으로 인한 투자 심리 위축으로 부동산 가격도 급락했다.

이에 김대중 정부는 부동산 규제 완화 정책을 적극적으로 시행했다. 분양권 재당첨 금지 기간을 단축하고, 청약 자격 제한을 완화하는 등 '5·8 규제 완화 대책'을 시작으로 분양가 자율화, 양도세 한시적 면제, 취·등록세 감면, 토지 거래 허가제 및 신고제 폐지, 분양권 전매 허용 등 굵직한 규제 완화 대책을 내놨다.

그 영향으로 2001년 이후 부동산 시장은 뜨겁게 달아올랐다. IMF 이후 신규 주택 공급이 크게 줄면서 부동산 투자심리가 완전히 살아난 것. 투기 시장으로 변해가자 정부는 규제를 강화하는 쪽으로 정책을 전환한다. 국민임대주택 100만 호 건설 같은 주택 확대 정책, 투기 과열 지구 분양권 전매 강화 및 청약 요건 강화, 재건축 안전진단 강화 등의 억제 정책이 그것이다.

부동산 시장은 노무현 정부 내내 활화산처럼 타올랐다. 정부는 분양권 전매 제한, 재당첨 제한, 수도권 투기 과열 지구 지정, 재건축 조합원지분 전매 제한, 소형 60% 의무화, 1주택 비과세 요건 강화 등 규제 일변도 정책을 시행했다. 그리고 3주택 양도세 중과, 종합부동산세 도입, 투기지역 LTV(주택담보대출비율) 강화 같은 강력한 규제책도 나왔다.

이런 규제에도 2006년 부동산 가격이 폭등하자 정부는 실거래가 등기부 등재, 분양가 상한제 확대, 종합부동산세 강화, DTI(총부채상환비율) 도입, 2주택 양도세 중과, 재건축 초과이익 환수제 등 더욱 강력한 규제책으로 대응했다. 하지만 임기 내내 부동산은 상승가도만 내달려 집값은 잡지 못하고 규제만 남발했다는 평가를 듣게 됐다.

2008년에 출범한 이명박 정부는 그동안 급등한 집값을 안정시키기 위해 보금자리주택 수도권 100만 호, 지방 50만 호 공급 정책을 폈다. 그해 9월 외환위기로 경기 침체가 시작됐고, 부동산 시장도 하락세로 전환했다.

이에 정부의 부동산 대책도 규제 완화로 방향을 선회한다. 서울의 강남 3구를 제외한 지역에는 투기 과열 및 투기지역을 해제하고, 미분양 주택 해소를 위해 한시적으로 양도세를 감면해주는 정책을 폈다. 취득세를 감면해주고 분양권 전매 제한을 완화했으며 다주택자 양도세 중과 배제 기간을 연장하고 매입 임대사업자에게 세제 지원도 해줬다.

박근혜 정부는 규제 완화와 강화라는 널을 차례로 뛴다. 집권 이후 주택시장 거래 활성화를 위한 규제 완화와 공급 억제 정책을 시행했다가 임기 말쯤 시장이 과열되자 강력한 규제 정책을 내놓으며 시장을 일시적으로 얼어붙게 만든 것. 2016년에 내놓은 '11·3 대책'이 그것이었다.

박근혜 정부 시절에 부동산 시장은 양분돼 흘러갔다. 매매 시장이 침체였던 반면에 전세 시장은 상승세였던 것. 그래서 부동산 정책은 전세난 해소를 위한 대책이 주를 이뤘고, 이 때문에 '빚내서 집 사라'는 말이 나오기에 이르렀다.

문재인 정부가 들어서자 강력한 규제 정책들이 줄줄이 쏟아졌다. 2017년 '8·2 대책', 2018년 '9·13 대책', 2019년 '12·16 대책' 등이 대표적이다. 하지만 9·13 대책 이후 잠시 하락세로 돌아서는 듯 보였던 부동산 시장은 과열로 되돌아섰다.

이에 대해 저자 이씨는 "경기 활성화 방침으로서의 부동산 규제 완화 정책은 검토조차 하지 못할 만큼 문 대통령 임기 내내 부동산 시장은 뜨겁게 흘러갈 것 같다"고 말한다. 이 점에서 노무현 정부의 정책과 닮았다는 평가가 있을 정도라는 것이다.

이씨는 "궁극적으로 부동산 시장을 안정화하려면 좀더 장기적인 안목을 가지고 중·장기적 대책을 세워야 하는데, 역대 정부의 임기가 5년밖에 안돼 지금 당장 효과를 낼 수 있는 정책에 집중할 수밖에 없는 한계를 안고 있다"고 지적한다. 모든 정부가 정권을 잡은 시점을 기준으로 부동산 시장이 침체돼 있을 땐 규제 완화 정책을, 시장이 과열돼 있을 땐 규제 강화 정책을 시행함으로써 규제 완화 정책 뒤에는 시장 과열, 규제 강화 정책 뒤에는 시장 침체라는 부작용이 반복적으로 발생했다는 얘기다.

알에이치코리아 펴냄. 312쪽. 1만7천800원.

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ido@yna.co.kr

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