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14년만에 부활한 후분양 로드맵…공공·민간 투트랙 추진

송고시간2018-06-28 18:00

공공은 물량의 70% 후분양 의무화

민간에는 인센티브…투기과열지구 재건축은 제외

후분양제(PG)
후분양제(PG)

(세종=연합뉴스) 윤종석 기자 = 주택을 일정 수준 이상 짓고 나서 분양하는 후분양제를 도입하기 위한 로드맵이 14년 만에 재가동된다.

정부는 주택 후분양제를 공공 부문에서 단계적으로 도입하되 민간으로는 자발적으로 시행되도록 유도하는 '투트랙' 전략을 수립했다.

국토교통부가 28일 발표한 '제2차 장기 주거종합계획'(2013∼2022년) 수정 계획의 주요 내용은 단연 '후분양 도입 로드맵'이다.

2004년에도 후분양 로드맵이 발표돼 정책이 추진됐다가 중단됐으니 14년 만에 재개된 셈이다.

◇ 공공기관부터 도입…2022년까지 공급량의 70% 채운다

주택 후분양제 도입은 어느 정도 시장에서 예상된 내용이기도 하다.

경기 화성 동탄2 부영아파트 부실시공 문제가 터져 나오면서 주택 품질 문제가 큰 사회 문제로 대두했고 이에 대한 대안으로 떠오른 것이 주택 후분양제도다.

어느 정도 건물의 골격이 만들어진 이후에 주택 소비자가 확인하고 구입을 결정하게 하자는 취지다.

우선 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH), 경기도시공사 등 3개 공공기관부터 올해부터 단계적으로 후분양제를 도입한다. 이들은 최근 5년간 공공분양의 90% 이상을 공급했고 자금 조달능력도 충분하다.

대상 사업 중 신혼희망타운과 주거환경개선사업으로 공급되는 주택은 제외된다.

신혼희망타운은 분양 시기가 바뀌면 입주자격이 상실될 우려가 있고 주거환경개선사업은 워낙 분양성이 열악하기 때문이다.

후분양 공정률은 60%로 정해졌지만 공공기관이 자율적으로 그 이상의 공정률를 선택할 수도 있다.

공정률이 60% 이상은 돼야 골조공사가 마무리된다. 이는 지하 골조는 완료되고 지상 골조도 옥탑을 제외하고 거의 끝나는 단계다.

국토부는 2022년 사업 성과를 분석하고서 후분양제 공정률 기준을 상향하는 방안도 검토한다.

이들 기관은 후분양 공급 주택 비율을 단계적으로 높여 2022년에는 공급하는 주택의 70%를 후분양으로 채운다는 목표를 설정했다.

2022년 이후에는 주택시장 여건에 따라 공공기관 후분양 주택 비율이 70%에서 더 올라갈 수도 있다.

우선 LH는 올해 분양이 예정됐던 시흥 장현지구 A7블록 614호와 춘천 우두지구 4블록 979호 등 2개 단지를 내년 하반기에 후분양으로 내놓기로 했다.

SH는 이미 공정률 60% 이상에서 후분양을 시행하고 있으며 올해 1천338호를 후분양으로 공급했다.

경기도시공사는 2019년 이후 후분양이 가능한 착공 물량이 있는 경우 후분양을 시행한다.

후분양제 로드맵은 사실 참여정부 때인 2004년에 나왔고, 한동안 이 로드맵에 따라 일부 정책들이 시행되기도 했다.

후분양 로드맵(CG) [연합뉴스TV 제공]
후분양 로드맵(CG) [연합뉴스TV 제공]

국토부의 후분양제 로드맵은 과거 추진됐다가 중단된 내용을 14년 만에 다시 본 궤도에 올린 것이다.

LH는 2004년 인천 동양[001520](478호), 2005년 의왕 청계(612호), 2006년 용인 구성(988호)까지 3년간 3곳의 시범지구를 선정해 공정률 80% 이후 단계에서 분양한 바 있다.

이후 한동안 중단했다가 2014년 수원 호매실(430호)과 세종시 3-3생활권(1천522호)에서 공정률 40%로 분양했고 2015년에는 수원 호매실(999가구), 의정부 민락2(1천540호), 강릉 유천(722호)에서 공정률 60%로 분양하기도 했다.

◇ 민간에는 인센티브로 후분양 유도…투기과열지구 재건축은 제외

민간 부문에 대해서는 자발적으로 후분양을 하도록 유도하기 위해 택지를 우선 공급하거나 주택도시기금 융자 조건을 완화하는 방안이 추진된다.

민간에 대해 후분양을 의무화하지 않은 것은 주택시장에 너무 큰 부담을 주기 때문이다.

주택업계가 분양 대금을 받아서 공사대금을 마련하는 현 시스템에서 민간 영역에서도 후분양제를 의무화하기엔 무리라는 판단이다.

단, 부실시공 등에 따라 선분양이 제한되는 사업자와 투기과열지구 내 재건축 사업은 후분양 인센티브 적용 대상에서 제외키로 했다.

투기과열지구 내 재건축을 제외한 것은 재건축 사업은 상대적으로 사업성이 좋은데도 불구하고 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리를 피하기 위해 후분양을 선택할 수 있는데, 이에 대해 정부가 기금 등 인센티브를 줄 필요성은 낮다는 판단에서다.

국토부는 우선 올 4·4분기에 화성동탄2 A-62블럭(879호), 평택 고덕 Abc46블럭(731호), 파주 운정3 A13블럭(1천778호), 아산 탕정 2-A3블럭(791호) 등 4개의 택지를 후분양하는 건설사에 우선 공급할 예정이다.

택지대금 납부 방식도 개선해 계약일로부터 중도금 1회차 납부 시까지 18개월간의 거치기간을 준다.

후분양 우선 공급 택지는 택지대금을 완납하기 전이라도 대금납부 이행을 보증하면 착공과 분양을 위한 사용승낙을 허용한다.

주택도시기금 후분양 사업비 대출 지원 대상을 기존 공정률 80% 이후에서 60% 이후로 확대한다.

대출한도는 높아지고 금리는 낮아진다.

60∼85㎡ 주택의 경우 대출한도가 수도권은 1억1천만원, 광역시는 1억500만원, 기타지역은 1억원으로 높아지고 대출금리는 3.8%로 0.5%포인트 낮아진다.

대출금리의 경우 공공 분양에 대해서도 선분양보다 1.0%포인트 낮아진다.

후분양 대출 보증도 개선된다.

현재 총 사업비의 40∼47%만 지원 가능하지만 총 사업비의 78%까지 지원을 확대한다.

보증 대상도 현재 총세대의 60% 이내로 제한돼 있으나 이를 폐지해 전 세대에 대해 보증해 준다.

주택규모별 보증 한도에 차등이 있었으나 이 역시 폐지해 면적에 관계 없이 분양가의 70%를 보증해 준다.

현재 0.7∼1.176%인 HUG의 보증료율은 0.422∼0.836%로 약 0.3%포인트 낮춘다.

banana@yna.co.kr

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