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[마이더스] 4월 이후 집값… 하락 vs 급등

송고시간2018-05-06 10:30

다주택자의 양도소득세 중과가 시행된 올해 4월 이후 부동산 시장에서 ‘거래절벽’ 현상이 나타나고 있다. 사진은 서울 시내의 한 아파트 단지. 한종찬 연합뉴스 기자

다주택자의 양도소득세 중과가 시행된 올해 4월 이후 부동산 시장에서 ‘거래절벽’ 현상이 나타나고 있다. 사진은 서울 시내의 한 아파트 단지. 한종찬 연합뉴스 기자

뜨겁게 달아올랐던 부동산 시장이 4월 들어 큰 변곡점을 맞았다. 대출규제 강화, 다주택자 양도소득세 중과 등 부동산 시장에 격변을 불러일으킬 만한 규제가 대거 시행됐기 때문이다.

가장 큰 화제를 낳은 것은 4월 1일부터 시행된 양도세 중과다. 이는 현행 양도세의 기본세율(6~40%)에 2주택자는 10% 포인트, 3주택자 이상은 20% 포인트를 추가하는 것이다. 대상은 서울 전역과 경기도 과천·성남 등 전국 40여 곳의 조정대상지역 다주택자다.

이 때문에 부동산 시장은 올해 초부터 이미 요동쳤다. 거래량 증가가 대표적이다. 올해 1~2월 전국의 주택매매 거래는 14만33건으로 전년 동기보다 14.8% 늘었고 최근 5년 평균보다 13.9% 증가했다.

부동산 시장의 상승세를 이끌었던 서울은 더 민감하게 반응했다. 올해 2월 서울의 아파트 거래량은 1만1천154건으로 지난해 2월보다 139.5% 증가했다. 이어 3월에는 1만3천814건으로, 3월 기준으로는 2006년 이후 가장 많은 거래량을 보였다.

문제는 규제 시행 전에 집을 팔려는 사람들이 올해 3월까지 거래를 마치면서 우려했던 ‘거래절벽’ 현상이 4월부터 나타나고 있다는 점이다. 서울부동산정보광장에 따르면 4월(1~16일) 들어 서울 아파트 거래량은 총 3천275건으로 일평균 200건을 살짝 넘겼다. 이는 전달인 3월(450건)이나 지난해 4월(258건)보다 크게 줄어든 규모다.

집값 상승의 진원지로 지목됐던 강남 4구의 일평균 거래량도 올해 4월 6.3건에 그치며, 전달의 25.3건, 지난해 4월의 16건에 비해 급감했다. 지방에서도 전국 곳곳에서 거래절벽 현상이 나타나고 있다.

하지만 이로 인한 집값 전망은 크게 엇갈린다. 한편에선 투자 심리가 얼어붙어 하락을 점치지만 다른 한편에선 매물 품귀로 오히려 상승한다고 내다본다.

하락을 전망하는 이들은 현재 부동산 시장에 악재가 즐비해 가격 조정이 불가피하다고 주장한다. 예컨대 올해 3월 말 도입된 총체적상환비율(DSR)은 대출가능 금액 산정 시 마이너스 통장과 자동차 할부금 등 모든 종류의 대출을 포함하므로 대출을 통해 집을 사려던 이들의 발목을 잡을 수 있다.

주요 시중은행이 주택담보대출 금리를 꾸준히 올리고 있고, 연내에 한국은행의 추가 금리인상이 예고돼 있다는 점도 가격하락 전망에 힘을 보탠다. 대출금리가 올라가면 이자 부담이 커진 집주인들은 집을 내놓을 가능성이 커지기 때문이다.

매매가의 선행지수로 여겨지는 전셋값이 최근 떨어진 것도 집값 하락세를 점치는 배경이다. 전세를 끼고 집을 사려던 이들의 부담이 커져 매수세가 약화되면 집값 하락으로 이어질 수 있기 때문이다.

반면 집값 상승을 예상하는 이들은 매물이 줄어들어 공급이 부족해지므로 집값이 올라갈 수밖에 없다는 논리를 펼친다. 이들은 최근의 전셋값 하락도 전세 수요가 매매로 돌아섰기 때문이며, 한은이 금리를 올린다면 경기가 좋아졌다는 뜻이므로 부동산 시장에도 온기가 돌 것이라고 판단한다.

이들은 현 정부의 부동산 대책이 노무현 대통령이 집권했던 참여정부 시절과 비슷하다는 점에도 주목한다. 참여정부는 부동산 광풍을 잠재우기 위해 2003년 10.29대책, 2005년 8.31대책, 2006년 11.15대책, 2007년 1.11대책 등 총 12차례의 부동산 정책을 내놨다. 이 과정에서 투기과열지구 확대, 분양권 전매 제한, 다주택자 양도세 중과, 보유세 인상 등 현재와 같은 대책이 대거 도입됐다.

하지만 그때마다 잠시 숨죽이는 듯했던 집값은 얼마 못가 반등했다. 그 결과 KB부동산 집계에 따르면 참여정부가 출범한 2003년 2월부터 각종 규제가 마무리된 2007년 1월까지 전국 집값은 20.8% 상승했고, 서울은 35.8%, 수도권은 34.1% 올랐다.

이처럼 극과 극으로 엇갈린 전망 속에서도 전문가들의 의견이 일치하는 지점은 있다. 짧으면 6개월, 길면 1년 정도 집값이 정체 상태를 보일 것이란 점이다. 또 그 후 상승세로 돌아서더라도 서울과 지방, 새 집과 기존 주택 사이에 양극화가 심화되기 쉽다는 시각이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “당분간 거래절벽이 이어지면서 이에 따른 관망세가 예상된다”며 “추가 금리인상 시기와 보유세 개편 방향 등이 나올 때까지 좀 더 지켜보는 게 좋겠다”고 말했다.

강윤경 기자 bookworm@yna.co.kr

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