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"LTV·DTI 강화 강남3구 재건축 가격안정에 효과"

송고시간2017-06-13 06:01

역대 대출 규제로 강남권 재건축 아파트 단기 급등세 진정

DSR 도입시 '거래감소→가격하락→세수감소' 우려…"취약계층 보호해야"

(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 정부가 서울 강남 등지의 집값 상승을 막기 위해 대출 규제 카드를 검토 중인 가운데, 역대 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 강화 조처가 서울·수도권 가운데서도 특히 강남 3구 재건축 아파트 가격 상승을 진정시키는 데 효과가 있었던 것으로 분석됐다.

앞으로 도입될 총부채원리금상환비율(DSR)은 주택거래 감소와 세수 감소를 가져오고, 취약계층의 대출 상환 압력을 키우는 만큼 적정 수준에서 시행돼야 할 것으로 지적됐다.

◇ LTV·DTI 강화 시 강남 3구 재건축 가장 타격

13일 부동산114 조사에 따르면 2002년 이후 역대 정부는 LTV를 7번, DTI는 6번 강화하고, 3번은 LTV·DTI 기준을 각각 완화했다.

대출 규제 발표 전후 3개월간 가격 동향 분석 결과, LTV·DTI를 강화하면 대체로 주택가격은 상승률이 둔화하는 경우가 많았다.

특히 다른 지역보다 강남 3구 재건축 매매가격의 급등세를 진정시키는 효과가 컸다. 고가의 재건축 아파트에는 실입주자보다 가격 차익을 노린 투자수요가 많이 유입되는 만큼 대출에도 민감한 반응을 보인 것이다.

실제 2002년 9월 LTV를 60%로 제한하는 규제가 처음 도입된 이후 3개월간 서울 아파트값은 1.2%, 수도권 아파트값은 1.8% 올랐고 강남 3구 재건축 단지는 0.1% 하락했다.

이 대책이 나오기 직전 3개월간 서울이 9.8%, 수도권이 8.4%, 강남 3구 재건축 단지가 14.9% 오른 것을 고려하면 전반적 상승세 둔화 속에서도 강남 3구 재건축이 특히 타격을 받은 것을 알 수 있다.

2003년 10월 투기지역 내 만기 10년 이하 대출 LTV를 50%에서 40%로 강화했을 때도 규제 이전 석달 동안 14% 올랐던 강남 3구 재건축 단지 아파트값이 규제 이후에는 석달 간 4.6% 하락으로 이어졌다. 서울 아파트 전체적으로 규제 이전 9.2% 올랐다가 규제 이후에는 1.8% 하락 전환했지만 상대적으로 강남 3구의 등락 폭이 훨씬 큰 것이다.

2005년 8월 DTI 규제를 처음 도입하고, 2006년 3월 투기지역 내 6억원 이상 주택담보 대출의 DTI를 40%로 강화했을 때도 강남 3구 재건축 아파트값은 규제 이후 석달 간 하락 전환하거나 오름폭이 둔화했다. 규제 전 3개월간 각각 9.2%, 16.3% 올랐던 것이 규제 이후 각각 1.1% 하락, 5.2% 상승으로 오름세가 꺾인 것이다.

LTV·DTI 강화는 주택 매매 거래량에도 영향을 미쳤다.

주택산업연구원 분석 결과 DTI 규제를 한시적으로 폐지하고 은행권 자율 시행으로 완화했던 2010년 8월 이후 전국의 월평균 거래량은 7만8천건을 기록했다. 그러나 2011년 3월 DTI 규제가 부활한 이후에는 7만2천건으로 7.7% 감소했다.

이후 2014년 7월 침체한 주택경기를 살리기 위해 LTV를 70%로, DTI를 서울 포함 60%로 완화한 이후에는 월평균 거래량이 9만7천건으로 다시 늘었다.

주택 매매가격도 2011년 9월 규제 완화 이후 월평균 0.41% 올랐으나 2011년 3월 DTI가 다시 부활하자 월평균 0.09% 오르는 데 그쳤다. 반면 2014년 8월 LTV·DTI를 현 수준으로 완화한 이후에는 월평균 0.26%로 오름폭이 확대됐다.

서울 지역 아파트 단지 전경
서울 지역 아파트 단지 전경

[연합뉴스 자료사진]

물론 LTV·DTI 규제 강화가 반드시 가격 하락으로 이어졌던 것은 아니다.

2003년 6월에는 LTV를 투기지역에 한해 3년 이하 대출의 LTV를 60%에서 50%로 강화했지만, 강남 3구 재건축 가격은 규제 이후 3개월간 13.6% 오르며 규제 전(9.5%)보다 되레 오름폭이 커지기도 했다.

부동산114 함영진 리서치센터장은 "주택가격에는 국내외 경제 상황·금리변동·입주물량 증감 등 다양한 변수들이 작용하기 때문에 LTV·DTI 등 대출 규제만으로 효과를 단순 평가하긴 어렵다"고 밝혔다.

함 센터장은 그러나 "대출 규제는 직접 돈줄을 죄는 정책"이라며 "대체로 강남권 재건축처럼 투자수요가 많이 몰리는 지역의 가격 급등세를 진정시키는 효과는 있었던 것으로 보인다"고 말했다.

◇ 전문가 "LTV 계층별 차등 적용해야…DSR은 취약계층 타격 우려"

부동산 전문가들은 앞으로 문재인 정부가 추진하는 총부채원리금상환비율(DSR)이 도입될 경우 주택시장에 더 큰 파장을 미칠 것으로 보고 있다. 정부는 현재 LTV·DTI 강화는 물론 당초 2019년부터 본격 시행하기로 한 DSR을 조기 도입하는 방안도 검토 중이다.

DSR이 도입되면 대출 총량이 제한돼 소득 대비 대출이 많은 경우 담보대출 이외 기타 대출의 이자와 원금까지 모두 상환해야 한다.

이는 곧 주택 구매심리를 위축시켜 거래 감소와 집값 하락을 가져오고 세수감소, 대출 부실화로 이어진다.

주택산업연구원은 최근 선보인 '주택금융규제 적정화 방안' 보고서에서 DSR 도입으로 생활비, 교육비, 임차보증금 등을 내기 위해 대출을 받는 취약계층이 가장 큰 타격을 받을 것으로 예상했다.

취약계층은 금융부채 가운데 신용대출·신용카드 대출 등 비담보대출이 57%에 달해 DSR 도입으로 인해 대출 상환 압력이 더 커질 수밖에 없다는 것이다.

주택산업연구원 김덕례 주택정책실장은 "가계부채 관리를 위해 DSR 규제는 필요하지만, 그 강도가 문제"라며 "가계 건전성은 높이면서 취약계층은 보호하고, 합리적으로 수요자들이 내 집 마련을 할 수 있는 수준에서 제도가 시행돼야 한다"고 지적했다.

LTV·DTI 규제도 일률적으로 적용할 것이 아니라 계층별, 목적별로 차등 적용해야 한다는 지적이 많다.

김 실장은 "생애 최초 주택구입자나 신혼부부 등에는 LTV 한도를 높여주고 다주택 보유자 등 투자 목적의 수요에는 LTV 한도를 낮춰 강도 높게 적용할 필요가 있다"며 "3억원 이하 서민용 주택에 대해서는 LTV 한도를 80∼90%까지 높여주는 등 주택가격에 따른 차별화된 정책이 나와야 한다"고 말했다.

과거 LTV·DTI 규제가 주택거래, 가격, 세수 등에 미친 영향
과거 LTV·DTI 규제가 주택거래, 가격, 세수 등에 미친 영향

[주택산업연구원 제공=연합뉴스]

LTVㆍDTI 강화하면 강남 재건축 아파트값 안정

주택담보인정비율, LTV와 총부채상환비율, DTI 강화가 강남 재건축 아파트값 안정에 효과가 있는 것으로 나타났습니다. 부동산 정보업체 부동산114가 정부의 대출규제 발표 전후 3개월간 가격 동향을 분석한 결과, LTV와 DTI를 강화하면 강남 3구 재건축 아파트값 상승률은 뚜렷하게 둔화했습니다. 2006년 3월 투기지역내 6억원 이상 주택담보대출의 DTI를 40%로 강화하자 규제 전 석 달간 16.3%였던 이들 지역 재건축 아파트값 상승률은 이후 석 달간 5.2%로 꺾였습니다. 정부는 현재 DTI보다 한층 강화된 총부채원리금 상환비율, DSR 도입을 검토 중입니다. 연합뉴스TV : 02-398-4441(기사문의) 4409(제보), 카톡/라인 jebo23


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