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[엄격한 대출심사] DTI가 '돋보기'라면 DSR는 '현미경'

갚을 수 있는 만큼만 빌려준다…LTV·DTI·DSR 차이점은

(서울=연합뉴스) 이상원 박초롱 박의래 기자 = 앞으로 은행들은 주택담보대출 등 각종 대출을 해줄 때 개개인의 금융권 대출 현황을 좀 더 꼼꼼하게 들여다보게 된다. 갚을 수 있을 만큼만 빌려주겠다는 뜻이다.

이를 위해 새로 도입하는 지표가 아직은 생소한 DSR(Debt Service Ratio·총부채 원리금 상환비율)이다.

현재 이용되는 DTI(Debt to Income Ratio·총부채상환비율)는 주택담보대출 원리금에 신용대출, 자동차 할부 등 다른 대출의 이자만 더한 값을 연 소득으로 나눠 대출 한도를 계산하는 방식이다.

연 소득이 5천만원인 A씨가 서울 시내에 아파트를 사려고 20년 만기로 3억원(연 이자 4.0%·고정금리)을 대출받아야 한다고 가정해보자.

A씨는 이미 신용대출을 7천만원(연 5.0%·1년 만기) 받았고, 차를 사면서 자동차 할부 대출도 3천만원(연 3.0%·12개월 할부) 받았다. 3천만원 한도의 마이너스통장이 있긴 하지만 실제로 여기서 돈을 꺼내 쓰진 않고 있다.

매년 주택담보대출 원리금이 2천180만원 나가고, 신용대출 이자로 350만원, 자동차 할부이자로는 50만원을 상환해야 하므로 A씨의 DTI는 51.6%다.

현재 수도권에 적용되는 주택담보대출 규제인 DTI의 상한선은 60%이기 때문에 A씨는 이대로라면 주택담보대출을 조금 더 받을 수 있다.

[연합뉴스 자료사진]
[연합뉴스 자료사진]

이 같은 DTI가 개인의 상환능력을 들여다보는 '돋보기'라면 DSR는 '현미경'이다.

DSR는 주택담보대출 원리금 뿐 아니라 모든 금융권 대출의 원금과 이자를 합산해 대출 가능 여부를 판단한다.

DTI가 주택담보대출 외의 다른 대출로 매년 나가는 돈 중 '이자'만을 봤다면 DSR는 '원금'까지 같이 본다.

만기에 원금을 한 번에 갚는 거치식 주택담보대출, 신용대출 등의 상환 부담을 실제보다 적게 반영하는 DTI에 비해 더 정확히 상환능력을 측정할 수 있다는 게 장점으로 꼽힌다.

A씨의 경우 주택담보대출 원리금 상환액 2천180만원에 신용대출 원리금 7천350만원, 자동차 할부 원리금 3천50만원, 마이너스통장 한도 3천만원을 모두 더하면 1억5천580만원이다.

연 소득인 분모는 5천만원 그대로인데 분자(금융부채)에 이자뿐만 아니라 1년 내로 만기가 돌아오는 원금까지 모두 더해지다 보니 DSR는 311.6%로 산출된다.

KB국민은행은 다음 주부터 DSR 300%를 적용할 예정이기 때문에 A씨는 DSR로 따지면 은행권에서 대출을 더 받을 수 없다.

똑같이 1억원을 연 대출금리 5%, 원리금 분할상환 조건으로 빌렸다고 해도 만기가 10년인지, 20년인지에 따라 DSR가 달라진다.

매달 갚아나가야 할 원리금이 1천270만원(만기 10년)과 790만원(만기 20년)으로 다르기 때문이다.

[연합뉴스 자료사진]
[연합뉴스 자료사진]

이전에는 각 금융사가 대출해줄 때 고객이 다른 금융회사에서 빌린 대출금이 총 얼마인지는 알 수 있어도 대출 조건을 상세히 파악해 이자까지 계산할 수는 없었다.

그러나 한국신용정보원 출범 이후 금융회사들이 고객의 세부 대출정보를 한 곳으로 집적해 공유하게 되면서 정확한 원리금 지출액을 알 수 있게 됐고, 이를 대출심사에 반영하기로 했다.

DSR는 규제가 아니기 때문에 DTI처럼 특정 한도를 넘어서면 대출을 못 받게 하는 것은 아니다.

애초 은행들은 DSR 70∼80%를 자체 기준으로 삼을 것으로 전망됐지만 DSR를 처음 도입하는 KB국민은행은 300% 정도를 기준선으로 삼기로 했다.

한도가 2천만원인 마이너스통장을 개설했을 경우 한 푼도 꺼내쓰지 않았더라도 원금 2천만원이 연간 갚아야 할 원리금으로 포함되기에 DSR 수치는 훌쩍 올라가게 된다. 마이너스통장은 기본 만기가 1년이고, 이를 연장해나가는 구조이기 때문이다.

이에 따라 신용대출이 급격히 위축되는 일을 막도록 초기 도입 때 일단 기준선을 넉넉하게 둔 것으로 보인다.

현재 은행권과 금융당국은 DSR 수치를 지나치게 늘리는 '착시 효과'를 가져오는 마이너스통장, 중도금 대출, 전세자금 대출을 어떻게 반영할지 태스크포스(TF)를 만들어 논의 중이다.

개개인이 주택담보대출을 받을 때는 DTI·DSR 뿐 아니라 LTV(담보인정비율)도 고려해야 한다.

현재 LTV 규제 비율은 70%다. 5억원짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대금액은 3억5천만원(5억원×0.7)이다.

금융기관은 LTV에 추가로 개인의 상환능력을 측정하는 DTI·DSR를 반영해 대출 가능 액수를 결정한다.

chopark@yna.co.kr

<저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지> 2017/04/16 08:34 송고

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