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"임대차계약, 보증금 증액 무효면 월세 감액도 무효"(종합)

보증금 올리고 월세 내린 계약 분쟁…대법 "줄어든 월세만큼 더 내야"
[연합뉴스TV 제공]
[연합뉴스TV 제공]

(서울=연합뉴스) 임순현 기자 = 보증금은 올리고 월세는 깎는 방식으로 체결된 임대차계약에서 법원의 판결로 보증금 증액이 무효가 된 경우 월세 감액도 무효라는 대법원 판결이 나왔다. 올린 보증금을 돌려받았다면 내린 월세도 더 내라는 취지다.

대법원 전원합의체는 18일 공공임대아파트 사업자 D사가 임차인 정모(32)씨를 상대로 "월세가 3개월 이상 밀렸으니 아파트에서 나가라"며 낸 건물인도 청구소송의 상고심에서 원고 패소로 판결한 원심을 깨고 사건을 수원지법 항소부에 돌려보냈다.

재판부는 "정씨는 월세로 표준임대료 금액을 지급할 의무가 있다"며 "이를 지급하지 않은 것은 임대료를 연체한 경우에 해당되므로 D사는 임대차계약을 해지할 수 있다고 봐야 한다"고 판단했다.

정씨와 D사는 2006년 경기 성남의 임대아파트 임대차계약을 하면서 보증금을 2억4천694만원으로 증액하고, 월세는 59만3천원으로 감액했다.

이후 정씨가 D사를 상대로 이 아파트의 표준 임대보증금인 1억3천719만원을 넘는 보증금 계약은 무효라는 소송을 냈다.

이에 D사도 표준 임대보증금을 넘는 보증금이 무효라면 표준임대료 90만9천원보다 적은 월세 계약도 무효라며 정씨를 상대로 차액만큼을 내라고 맞소송을 냈다.

법원은 두 사람의 주장을 모두 받아들였다.

하지만 이후에도 정씨가 3개월 이상 월세 차액을 내지 않자 D사는 임대차계약 해지를 통보한 후 아파트에서 나가라며 또 소송을 냈다.

재판에서는 증액된 보증금이 무효가 된 경우 줄어든 월세는 어떤 성격인지가 쟁점이 됐다. 임차인이 추가로 내야 할 월세에 해당하는지, 월세와 상관없는 단순한 부당이득에 해당하는지다.

추가 월세로 볼 경우 3개월 이상 연체하면 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있다. 반면 부당이득에 불과하다면 임대인은 보증금에서 모자란 월세만큼을 공제할 수 있을 뿐 계약 해지는 주장할 수 없다.

1심은 "보증금 증액이 무효이면 월세 감액도 무효"라며 D사의 손을 들어줬다.

반면 2심은 "법원이 지급을 명한 월세 차액은 차액 상당의 부당이득을 의미한다"며 이를 연체했더라도 임대차계약을 해지할 수 없다고 판단했다.

대법원은 1심의 결론이 옳다고 봤다.

다음은 대법원 전원합의체 판결 전문

(http://www.scourt.go.kr/sjudge/1479446796781_142636.pdf)

hyun@yna.co.kr

<저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지> 2016/11/18 15:18 송고

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