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폭증하는 해외부동산 투자에 '우려·기대' 목소리 교차

송고시간2016-09-11 06:23

"상투잡기 될 수 있어" vs "지금이 기회, 투자 늘려야"

(서울=연합뉴스) 조민정 기자 = 국내 투자자들이 주식·채권 등 전통자산 투자 일변도에서 벗어나 부동산을 비롯한 대체투자에 몰리면서 기대와 함께 우려의 목소리가 나온다.

부동산이 최근 비교적 높은 수익률을 올리는 투자자산으로 부각하면서 투자의 새로운 활로로 주목받고 있지만 최근 미국의 금리 인상 가능성과 해외 부동산 경기 부진 우려가 겹치면서 신중론이 솔솔 제기된다.

11일 금융투자협회에 따르면 최근 들어 증권사를 중심으로 금융사의 해외 부동산 투자가 급격히 늘고 있다.

해외 부동산을 기초자산으로 한 펀드 설정액은 2013년 말 4조9천326억원이었으나 2014년 말 7조3천251억원으로 늘었고 작년 말에는 11조2천779억원으로 더 큰 폭으로 증가했다.

올해 들어서는 1월 11조5천54억원에서 8월 16조8천458억원까지 급증했다.

그러나 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 올해 한두 차례 기준금리를 인상할 수 있다는 관측이 계속해서 나오는 상황에서 이미 오를 대로 오른 해외 부동산에 투자하는 것은 이른바 '상투 잡기'가 될 수 있다는 우려의 목소리가 나오고 있다.

금리가 오르면 부동산 같은 대체투자 상품의 투자수익률은 낮아질 수밖에 없기 때문이다.

김훈길 하나금융투자 연구원은 "미국의 경제지표를 봤을 때 증권사들이 주력하는 지금의 해외, 특히 미국 부동산 투자는 위험할 수 있다"고 지적했다.

올해 들어 미국에서 주거용 부동산 매매는 활기를 띠지만 상업형 부동산 거래량은 지난 3월부터 4개월 연속 전년 동월 대비 뒷걸음질을 하고 있다.

이런 흐름은 글로벌 금융위기 직후인 2009년 이후 7년 만에 처음이다.

김 연구원은 "외형적으로는 공실률도 높지 않고 연체율도 금융위기 이후 최저를 기록하는 등 안정적이지만 수익률은 2007년 5월의 저점(6.28%) 수준인 6.31%까지 내려왔다"며 "2006~2007년 대규모로 발행된 상업용 부동산 저당채권(CMBS)의 10년 만기가 도래하고 있는 점도 고려해야 한다"고 설명했다.

부동산 가격의 추가 상승이 없으면 CMBS를 차환하는 것이 버거워질 수밖에 없는데, 부동산 거래량이 줄고 있는 현 상황은 위험 신호라는 분석이다.

미국뿐만 아니라 홍콩에서도 부동산 거래가 하락세로 돌아선 만큼 해외 부동산 투자는 신중해야 할 시점이라는 것이 김 연구원의 설명이다.

그러나 일각에선 해외 부동산 투자를 더 늘려야 한다는 반론도 있긴 하다.

최근 베트남 하노이의 랜드마크72를 기초자산으로 공모 자산유동화증권(ABS)을 발행하는 등 적극적으로 해외 부동산 투자에 나선 미래에셋자산운용은 아직 별다른 위험 신호가 없다고 판단하고 있다.

미래에셋자산운용 관계자는 "해외 부동산을 사들일 때 중요한 기준 중 하나가 장기 임차인이 확보됐는지 여부"라며 "채권화할 수 있을 정도로 장기 임차가 된 부동산은 위험도가 극히 낮다"고 말했다.

이 회사가 최근 9천500억원에 인수계약을 체결한 미국 댈러스의 스테이트팜빌딩은 미국 최대 자동차보험사인 스테이트팜과 21년 장기책임임대차 계약이 맺어져 있다.

금리 인상 리스크에도 안전할 만큼 안정적인 계약기간이고, 연간 임대수익률 7%대는 높다는 것이 이 회사 관계자의 말이다.

그는 "일각에서 위기라는 시선이 있지만 글로벌 시장에 나가보면 '차이나 머니'가 엄청나게 몰리고 있다"며 "오히려 좋은 자산을 차지할 수 있는 마지막 기회라고 판단한다"고 강조했다.

글로벌 위기가 온다고 가정했을 때 오히려 한국보다 미국에 있는 자산이 더 안전할 것이라는 판단도 미국 부동산 투자 결정에 영향을 미쳤다고 했다.

대형 증권사뿐만 아니라 중소형 증권사들도 해외 부동산 시장을 예의주시하고 있다.

한 중소형 증권사의 최고경영자(CEO)는 "주식이나 채권 같은 전통 투자시장에서 수익을 내기 어려운 상황에서 해외 부동산이나 항공기 등으로 대체투자를 늘리는 것이 앞으로 나아갈 방향인 것은 맞다고 본다"고 말했다.

그러면서 "현 상황에서 실물에 직접투자하기에 조심스러운 부분이 있는 것도 사실이어서 관련 회사가 발행하는 채권 자산 등에 투자하는 우회 방식으로 접근하려 한다"고 덧붙였다.

chomj@yna.co.kr

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