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잘나가던 미국 상업용 부동산 시장에 '경고음'

(서울=연합뉴스) 문정식 기자 = 잘 나가던 미국 상업용 부동산 시장에 경고음이 울리고 있다고 월스트리트저널(WSJ)이 16일(현지시간) 보도했다.

WSJ에 따르면 올들어 미국 경기가 둔화될 것이라는 우려 속에 미국 상업용부동산담보부증권(CMBC) 가격이 상당한 수준으로 급락해 CMBS를 대거 판매한 월가 은행들에게 고민거리를 안겨주고 있다.

BBB등급 CMBS의 위험가산금리는 올해 들어 2.75%포인트 상승했다. 도이체 방크에 따르면 이는 CMBS의 거래 가격이 약 18% 하락했다는 것을 의미한다.

CMBS시장은 석유와 에너지 기업들처럼 절박한 상황은 아니지만, CMBS 위험가산금리가 오른다는 것은 투자자들은 정크본드(투기등급 채권)를 매수할 때처럼 CMBS에 대해서도 위험을 감수하는 대가를 요구한다는 의미다.

WSJ는 상업부동산 소유자들과 개발회사들이 대출 금리의 상승, 재대출 조건 강화, 부동산 가치 하락이라는 삼중고에 직면하고 있다고 말했다.

모건스탠리는 앞서 상업용 부동산 가격이 올해 평균 5% 오를 것으로 전망했으나 최근에는 더 이상의 가격 상승은 없을 것이라는 전망을 내놨다.

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CMBS 신규 발행이 둔화하는 가운데 CMBS와 연계된 부동산 대출은 올해내에 대거 만기를 맞는다.

부동산데이터회사인 트렙에 따르면 2천억 달러에 가까운 대출이 올해 만기를 맞고, 이 중 대부분이 재대출을 필요로 하는 상황이다.

지난 1월 신규 발행 규모는 33억 달러로 2012년 8월 이후 최저 수준을 기록했다.

CMBS시장의 규모는 6천억 달러로, 미국 전체 부동산 대출의 약 4분의 1에 해당한다. 월가의 은행들은 아파트와 호텔, 쇼핑센터, 기타 상업용 부동산에 제공한 대출을 증권화해 다양한 형태로 판매해왔다.

CMBS 시장은 현재 고점을 찍고 하강하고 있는 상태다. 지난해에는 약 1천10억 달러 상당의 CMBS가 신규 발행돼 2007년 이후 최대치를 기록했고 올해는 25% 증가할 것으로 애널리스트들은 전망했었다. 이들은 최근 전망치를 하향조정하고 있다.

WSJ는 조지 소로스 일가와 브라질 투자은행 BTG팩츄얼 등이 대거 CMBS를 내다 팔고 있다고 전했다. 일찌감치 CMBS를 매입했던 일부 헤지펀드들과 투자자들도 유동성 보완을 위해 CMBS를 매도하고 있는 것도 CMBS 거래 가격의 하락을 부추기고 있다.

모건스탠리에 따르면 BBB- 등급의 CMBS금리는 벤치마크 금리보다 8%포인트가 높은 수준이다. 이는 4년 만에 최고수준이다. 가산 금리는 정크본드와 비슷한 수준이다.

CMBS 트레이더들은 가산 금리가 오르는 주요인은 은행들이 CMBS를 회계장부에 올리려 하지 않기 때문이라고 설명했다. 은행들은 내다팔 수 없다는 이유로 CMBS 보유를 망설이고 있고, 이에 따라 CMBS를 거래하는 은행들도 줄어들었다는 것이다.

투자자들과 은행들이 발을 빼고 있다는 것은 차입자의 부담이 늘어날 수 있음을 의미하며 결국은 부동산 가격에도 압박을 줄 수 있다고 트렙의 모기지 담당 애널리스트인 조 맥브라이드는 지적했다.

미국의 상당수 지역에서 부동산 가격은 사상 최고점에 있거나 근접한 상태로, 연준은 이미 과열을 경고한 바 있다. WSJ는 CMBS의 최근 동향이야말로 상업용 부동산 붐의 지속성에 의문을 제기하는 것이라고 말했다.

smoon@yna.co.kr

<저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지> 2016/02/17 12:20 송고

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